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近年来，REITs在我国资本市场发展态势迅猛。作为一种创新的投资工具，REITs为投资者提供了参与基础设施建设、分享稳定收益的新途径。

2024年11月29日，沪深交易所发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）XX指引第6号——年度报告（试行）》（简称“《年度报告指引》”）和《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）XX指引第7号——中期报告和季度报告（试行）》（简称“《中期报告和季度报告指引》”），两者合称《定期报告指引》，旨在围绕REITs资产特性进一步规范定期报告信息标准和内容、明确信披责任和管理要求、提升信息披露的可操作性，从而使投资者能获取更高质量的定期报告。

年度报告作为REITs的“成绩单”，是投资者了解其运作情况、衡量收益水平、辅助投资决策的关键资料。它不仅反映了过去一年基金的经营成果，更是洞察未来投资机会、评估风险的关键依据。股神沃伦·巴菲特就非常重视研读年报，对于普通投资者而言，面对复杂的金融市场，研读REITs年报亦能够拨开迷雾，洞察底层资产的真实状况，从而做出更明智的投资抉择。

Part.01

探寻REITs年报关键信息

把握投资核心要素

年度报告篇幅较长，那么哪些才是对经营和投资决策有用的关键信息呢？

小编认为年度报告的关键信息可分为五个方面，分别是业务信息、财务信息、运营管理信息、风险识别信息和其他信息等。

一、业务信息

通过分析公司的业务信息构建项目的赚钱逻辑，明确其上下游关系、竞争优势和业务前景，从而判断业务量和未来收益的增长空间。

有别于上市公司，REITs项目更加聚焦主业，底层基础资产的业务是REITs获取收益的基础。我们需重点关注项目生产经营状况，了解并分析相关法律法规、行业、区域及税收政策的变化，内外部环境已经或者预计发生的重大变化情况，变化的原因、持续时间、对应措施，及其对项目运营、业绩、现金流的影响。

REITs的收益与宏观和区域经济环境密切相关，在经济增长强劲时，如产业园区REITs所依托的园区入驻企业增多，租金收入水涨船高；区域发展规划也左右着资产前景，某地区若被规划为新兴产业聚集区，周边的仓储物流REITs需求将激增。大部分REITs资产收益都是顺经济周期的，但能源类、生态环保类、保障房类资产的抗周期性较强，客车占比较高的高速公路资产也具有一定的抗周期性。

不同类型资产的关注点有所不同，比如对于商业地产REITs，重点关注商业物业的名称、定位客群层级、地理位置、交通状况、业务规模、消费文化和附近居民收入水平。对于高速公路REITs，需关注路段起止点、里程长度、车型结构、沿线经济发展程度和产业规划、潜在竞争路段、收费标准和政策变化等信息。

不同类型资产受市场发展趋势的影响不同，比如，仓储物流REITs受益于电商蓬勃发展、供应链升级，需求持续旺盛；而传统商业地产类REITs，在电商冲击下，面临着业态转型、租金承压的困境。

当REITs项目与原始权益人存在关联交易时，我们需要了解关联方关系、交易目的，关联交易若处理不当，可能滋生利益输送风险。关联交易并不必然是坏事，如果其定价政策及依据、相关内部控制措施和利益冲突防范措施对基础设施项目有利，合理、透明的关联交易能实现资源协同、降低成本、提供稳定的现金流，为项目增值赋能。

REITs项目往往面临激烈竞争，关键在于基础资产是否形成自身的特色和优势，面对竞争和市场变化，运营管理团队是否有长期规划和战略布局。例如，多个产业园区争夺有限的优质企业租户，迫使运营方提升园区服务品质、降低租金，压缩盈利空间；但适度竞争也激发创新活力，促使REITs优化运营模式、拓展增值服务，如推出定制化办公空间、产业孵化服务等吸引租户。

二、财务信息

财务信息对于REITs年报至关重要，因为它不仅是REITs经营业绩和财务状况的直接反映，还能帮助投资者了解公司的盈利能力、成长潜力与风险水平等，进而为投资决策提供重要依据。

1、营业收入

稳定的营业收入来源是投资者获得收益的“基本盘”。

收入是否稳定需要结合经营指标来分析，对于商业物业REITs的收入主要是租金，应该重点关注店铺类型、租金模式、出租率、租金水平等，也需要关注门店的经营情况、客流量和转化率等指标；对于污水处理厂REITs，收入主要来源于污水处理服务收费，需要关注收费标准、处理量、人口变化趋势和污染治理相关政策等内容。

营业收入分析关键看变化的趋势和影响因素，以及变动金额、变动原因、是否具有持续性以及后续对应措施。比如某产业园发生大面积退租，如果仅因为其某单一大租户发生偶然事件，那就要看负面因素是否消除以及其他租户未来发生类似情况的可能性、是否设置补救机制应对未来类似情况、如何迅速恢复出租率等。

2、成本和费用

定期报告会披露成本构成明细和占比，用以分析项目运营的成本的变化趋势和主要成本驱动因素。

管理团队的相关努力能反映出项目公司在成本控制和产品定价方面的优势，以评估公司的竞争力，比如通过优化物业管理团队、采用节能设备等方式来降低成本。

此外，需观察成本与收入增长是否匹配，如果成本增长速度超过收入增长，可能会对项目的盈利能力产生不利影响。

3、投资回报

对REITs而言，息税折旧及摊销前利润（EBITDA）是比净利润更为关键的指标，以某产业园REIT为例，2023年其较高的折旧摊销费用致使营业成本攀升，进而出现净利润为负的情况，但这并不一定意味着项目经营不善，因为折旧摊销并非实际现金流出，EBITDA剔除了折旧摊销等非现金支出的干扰，更精准地呈现出项目的经营效益。

可供分配金额是分红的“源泉”，它以EBITDA为基础，综合考虑资产发展、偿债能力等因素调整得出，成为投资者关注的焦点。如华夏基金华润有巢REIT在2023年可供分配金额完成度超120%，为投资人带来了丰厚回报。

内部收益率（IRR）是衡量投资回报的有力工具，对于经营权类项目，IRR能直观反映出在项目存续期内的年化收益率，帮助投资者判断投资的性价比。

4、资产估值

基金管理人披露的资产估值细节是“透视镜”。关注变化前后的参数选取，如资本化率、租金增长率调整，这些细微变动牵一发而动全身。

参数变化原因多源于市场调研、行业趋势研判，若周边新商业项目井喷，调低租金增长率合理反映竞争加剧；其对预测现金流和评估价值影响直接，资本化率上调，资产估值缩水、未来现金流折现值降低，投资者要依据这些洞察，精准锚定REITs真实价值，避开估值陷阱。

5、其他财务信息

其他需要关注的财务信息，如重大资产的折旧/摊销情况、资产减值情况、对外借款信息、基金资产中除基础设施项目之外的资产及投资收益情况等，重点关注此类指标的异常值和重大变化，读懂其隐含的重大机会或风险。

三、运营管理信息

运营管理机构是REITs项目的“掌舵人”，其团队经验与背景决定了项目运营的“底色”。

具有丰富产业园区运营经验的团队，能精准把握租户需求，优化租赁策略，提升资产价值；深谙物流仓储管理精髓的团队，可通过高效仓储布局、智能化运营，降低成本、提高效率。

团队业绩是实力的见证，过往成功运营案例、实现资产增值、租金增长、成本控制的出色表现，为新REITs项目背书。

合理的战略规划为项目指引方向，聚焦产业升级、数字化转型等前沿趋势，提前布局、精准定位，方能在市场竞争中抢占先机。包括资产升级计划（如商业地产REITs对物业的翻新改造计划）、市场拓展计划（如基础设施REITs开拓新的服务区域等），这些战略规划将直接影响项目的长期发展。

有效的职责履行为项目运营保驾护航，商业地产项目从租户招募、租金收缴、重大事项决策到设施维护、财务管控，每一个环节的精细执行，方能保障项目平稳运行。

科学的激励奖惩机制能充分激发团队积极性与创造力，促使其为项目收益最大化拼搏奋进，反之则可能导致效率低下、错失发展良机。

承诺的全面履行方能获得市场的充分认可。原始权益人及其关联方、运营管理机构、中介机构作出的相关承诺按期履行更能取得投资者和监管机构的信任，失信可能引发信任危机。

确实无法履行的情况下，应关注相关决策程序和变更后的承诺或者其他措施是否能有效保护投资者利益。

四、风险识别信息

风险识别是投资者的“避雷针”。

交易所《定期报告指引》要求，应披露可能对REITs收益分配、资产净值、交易价格等对投资者产生重大不利影响的信息。在研读年度报告时，需重点关注相比前一次招募说明书新增的风险事项，判断其是否为对持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险等。

产权类REITs

需重点关注的风险包括房地产市场的供求变化、租金价格波动等。例如，在经济下行期，商业地产的空置率可能上升，租金价格可能下降。

运营风险方面，商业地产REITs可能面临物业管理不善导致租户流失、资产损坏等风险。

经营权类REITs

市场风险可能涉及到政策变化对收费标准的影响、同类基础设施竞争等情况，可能存在设备故障、服务中断等风险。

年报中会说明项目采取的风险应对措施，如购买保险、建立应急预案等，这有助于投资者评估项目应对风险的能力。

五、其他信息

基金份额持有人

尤其是前十大持有人，他们的身份、投资偏好、持仓增减，如同市场的“风向标”

• 原始权益人持有份额，传递出对项目长期发展的信心

• 保险资金、社保基金等长期资金入场，看重的是REITs稳定分红与抗通胀特性，为市场注入稳健基因

• 券商自营、资管产品则凭借专业优势，灵活调整持仓，捕捉市场机会

当这些主力持有人增持时，市场信心提振，价格有望上扬。

改扩建或重大改造

如有改扩建或重大改造，应了解改建项目情况、预计投入、进展等信息，判断报告中相关分析的合理性。

基础设施项目发生改扩建或重大改造，需关注资金投入规模、工期安排与预期收益提升幅度。若物流园区扩建仓库，大额资金投入短期拉低分红，但若精准预判需求、合理规划，未来租金增长将带动资产增值，反之则陷入资金泥沼、收益下滑困境。

处分、诉讼或仲裁

原始权益人、运营管理机构及其他中介机构受到的处分、诉讼或仲裁，可能对基础设施项目有重大影响。

原始权益人涉诉可能导致资产冻结、注入受阻；运营管理机构纠纷影响日常运营决策效率；中介机构失信引发信息披露信任危机，市场恐慌抛售、估值暴跌风险一触即发，让REITs项目陷入风雨飘摇。

Part.02

阅读年报的实用技巧

01

详略得当的阅读策略

面对篇幅较长、内容繁杂的REITs年报，投资者需掌握详略得当的阅读技巧。

首先要明确自身投资目标与风险偏好，若追求稳健分红，应重点研读收益分配章节，精确计算可供分配金额、分红比例；若关注长期资产增值，对底层资产评估方法、市场趋势预判等内容需深入剖析。

同时，对于初次接触REITs年报的投资者，可先浏览目录、摘要，快速锁定关键数据与重大事项概览，如核心财务指标、重大资本支出等，再针对性深入感兴趣的板块，避免陷入冗长文字迷宫，高效提取有价值信息。

02

数据对比与趋势分析

孤立看待REITs年报数据易一叶障目，投资者要养成对比分析习惯。

纵向对比历史年报，观察营业收入、出租率、分红等指标的逐年走势，洞悉基金成长轨迹，像连续几年租金收入稳步攀升，预示资产运营渐入佳境。

横向对比同类型REITs产品，在同类产业园区或仓储物流项目中，对比成本管控、盈利能力差异，发现自身竞争优劣势。

此外，结合宏观经济周期、行业发展动态解读数据趋势，如经济复苏期，关注REITs项目扩张、租金上调计划，判断其能否借势提升业绩，为投资决策提供前瞻性依据。

03

结合行业动态解读

REITs底层资产紧密关联其所属行业，阅读年报需紧密结合行业动态。

• 关注国家政策走向，若出台鼓励新能源产业发展政策、电价市场化改革政策，相关能源类REITs或迎新机遇；

• 追踪市场技术革新，电商驱动仓储智能化升级，物流REITs年报里智能仓储投入、效率提升数据便成关键看点；

• 考量区域发展规划，城市新区建设、产业转移布局，影响对应区域内交通类REITs和产业园REITs资产的未来需求，投资者依据年报评估项目是否契合规划方向，精准把握投资价值风向。

REITs年度报告是投资者洞察这一金融产品内在价值、把握投资机遇的关键窗口。通过聚焦业务信息、财务状况、运营管理、风险隐患、份额结构、资产估值等核心要点，运用详略得当、对比分析、结合行业动态的阅读技巧，投资者能穿透复杂信息，精准锚定REITs的真实投资价值。

在我国REITs市场蓬勃发展之际，投资者应保持理性、审慎，持续学习研究，借年报之力在REITs投资浪潮中稳健前行，共享市场发展硕果！

（转自：华夏REITs）