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本文来源：时代周报 作者：沈卓玄

今年第一家销售金额突破3000亿元的房企出现了。

近日，保利发展公布2024年11月份销售情况简报，11月，保利发展实现签约金额240亿元，由此，前11月的累计业绩达到3080亿元的规模。

保利发展继续保持房企“销冠”之位，同时，它是今年第一家也是目前唯一一家销售金额突破3000亿元的房企。根据CRIC克而瑞研究中心，1-11月，TOP10房企的全口径销售金额门槛为930.0亿元，TOP50房企为161.6亿元，而TOP100房企为74.3亿元。

凭借稳定的销售和高质的交付，保利发展的赚钱能力在行业中持续领先。

今年前三季度，保利发展实现营业收入1827.74亿元，归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元。根据Wind金融终端，前三季度，A股市场仅有8家主营业务包括住宅开发的房企归母净利润超过10亿元，合计达到197.08亿元，其中，保利发展占了将近4成。

经营链路的正向循环，带动资本实力的进一步提升，抗风险能力持续增强。截至第三季度报告期末，保利发展归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元，较上年末增加1.11%；资产负债率为74.89%，较上年度末下降1.66个百分点。

在房地产行业的深度调整期，保利发展做对了什么？

市场多变稳驭航，保利发展市占率继续提升

面对市场的多变，保利发展始终保持的嗅觉和速度，精准捕捉契机，制定并实施了一系列应时顺势的销售策略，在新政的密集期屡屡乘势追击，成功跑赢市场。

今年第二季度，全国迎来第一场新政“盛宴”，多个城市优化住房限购政策，调降首、二套房商业性个人住房贷款最低首付比例，同时取消房贷利率下限。政策对市场情绪产生较大提振效果，保利发展把握客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，另一方面，坚定贯彻落实去库存策略，总部和一线人员两级联动，根据政策热点，加强综合去化举措。

推货方面，保利发展在第二季度合计供给货值达到1254亿元，环比一季度增长181%；去化方面，第二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节），保利发展实现日均认购近20亿，同比提升23%。

整体来看，保利发展二季度合计实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力地扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。

9月下旬，中央定调促进房地产市场止跌回稳，多地开始调降二套住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策、放宽落户门槛、优化住房公积金使用政策、推行契税和增值税等税收优惠措施，房地产行业迎来今年第二场支持性政策的井喷。

第二轮新政“盛宴”来到，保利发展再次乘风起航。10月，保利发展实现签约金额423.37亿元，是今年截至目前最好的单月成绩，环比涨幅高达102.41%，同比涨幅为27.85%。仅在国庆期间，保利发展在全国范围内的楼盘到访超10万批次，实现累计成交额260亿元，在行业仍在低位徘徊的时期，保利发展这一成交数据却创新了自己的历史纪录。

CRIC克而瑞研究中心发布的最新报告显示，作为保利发展大本营的广州，今年1-12月中，保利发展广东公司实现了373.28亿元权益金额、482.02亿元全口径金额、474.17亿元流量金额，位列广州房企销售权益、全口径、流量金额三榜TOP1。

其中，权益金额与去年全年相比相差不到2亿元的业绩，该机构预期，加上今年余下半月的冲刺业绩，保利发展再创历史新高已经毫无悬念。

根据CRIC克而瑞研究中心的监测，近三年，保利发展广东公司在广州的市场率稳步提升，今年1-12月中，在住宅项目网签成交（普通住宅+别墅）方面，保利发展广东公司全口径、权益、操盘金额市占率均达到了历史最高，分别为14.89%、12.04%、15.29%。

中期报告显示，截至今年6月30日，保利发展的市场占有率相较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。其中，38个核心城市市场占有率提升 0.3 个百分点至 7.1%，而在38 个核心城市中，保利发展于32个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，尤其是广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 城市，市占率突破了15%。

品质时代来了，产品力成房企护城河

在任何时候，房地产都是一场考验耐力和定力的长跑，销售策略的单线叙事，无法立体地呈现一家房企长坡厚雪的故事。

安居是人民幸福的基点，随着经济社会的发展以及美好生活需要的日益增长，人们对住房的要求越来越高。“好房子”的定义历经了转变，从“从无到有”到“由小变大”，从“有没有”转向“好不好”，越来越多的人希望住上更好的房子、获得更好的服务。

当居住品质受到重视，产品力便成为了房企的护城河。为了顺应市场变化，迅速提质换挡，2023年，保利发展率先提出行业进入高质量发展的“品质时代”，进一步挖掘潜在需求，提供高品质产品和服务，为客户创造更多价值，积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型。

保利发展主要是从重塑产品品牌体系、构建保利人文社区、快速迭代产品体系、通过数字化手段对产品模块进行高品质管理等4个维度，全面升级产品力。

为满足各类客群对高端配置、文化格调、环境性能等不同产品偏好，去年，保利发展提出“人文社区”产品理念，将“人”作为主体，充分融入“天、悦、和”三大产品系十二大子品牌，形成极具保利特色的“天悦人和”产品品牌，并基于这三大系列住宅空间产品，配套提供社区物业和街区商业服务。

其中，“天”字系突出经典传承，“悦”字系强化东方风骨，“和”字系重视都市烟火。

今年5月，保利发展继续回归到不动产的使用价值，进一步提出“人文服务”理念，通过更多维的服务场景，营造更多快乐、年轻、更有温度的生活体验，交付给客户的，不仅仅是砖瓦构建的居所，而是一片充满情感共鸣、文化气息与生活艺术的栖息地。

保利发展2023年至今新获取项目中，超过 75%的项目打造为“天悦和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品品质不断提升，综合产品力位列全国前三，多家机构测评品牌传播力全国第一。

以大本营广州的项目为例，位于天河区的保利天瑞是保利发展首个将新中式与天字系产品融合的项目，项目通过现代技法呈现传统文化，打造出一个既符合现代居住习惯又充满东方人文风骨的新中式标杆力作。

保利发展产品力的加持，使得保利天瑞在豪宅林立的天河区显得格外不同。根据CRIC克而瑞研究中心，保利天瑞单盘为天河区贡献了25%的市场份额，累计成交金额达到61.73亿元，成交面积7.27万㎡，共计454套，斩获今年1-12月中天河区成交套数、面积、金额“三冠王”。

截至12月中，广州销售金额TOP30项目中，保利发展操盘的项目就占据了9个。

市场正在回馈保利发展的勤恳和用心。