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财中社1月14日电华泰证券发布房地产行业2024年土地市场总结报告。

2024年全国涉宅用地供求依然偏弱，新增供给更加贴合改善性需求。年末土地市场热度出现一定“翘尾”，更多源自一线城市供地节奏、土拍规则放宽等供给层面的因素，并不代表房企投拓态度已经发生了积极转变，2025年市场热度能否持续，仍要取决于销售复苏的情况。城市层面，热度延续分化，缩量提质为主流。企业层面，城投托底仍占大头，头部房企拿地收缩但地块质量提升。

全国：供求双弱，束缚放宽，年末翘尾

2024年全国土地出让金同比下滑21%，较2020年峰值下滑54%，接近回落至2016年的水平。聚焦涉宅用地，政策严控增量叠加房企拿地谨慎，宅地供应继续收缩，成交金额同比下滑幅度超过商办、工业用地。但同时可以看到，宅地供应更加贴合改善性需求，一方面，成交容积率刷新新低，尤其一线城市；另一方面，建筑规划要求、中小套型供给要求进一步放宽，“第四代住宅”频现。此外，年末土地市场热度出现一定“翘尾”：1、一线城市年末成交规模和溢价率表现亮眼，拉高全国数据；2、多宗高总价、高单价地块在年末成交。报告认为年末“翘尾”更多源自一线城市供地节奏、土拍规则放宽等供给层面的因素，并不代表房企投拓态度已经发生了积极转变。

城市：热度延续分化，缩量提质为主流

由于整体成交金额的收缩以及房企拿地的聚焦，2024年超三分之一城市土地出让金不足10亿元，房企的城市布局集中度依然较高。城市热度持续分化，对于成交金额TOP50的城市而言，排名越靠前的城市土拍竞争更激烈、平均溢价率更高，但尾部城市平均溢价率同样较高，仍然存在零星的点状机会。从城市土拍气泡图可以看出，深圳、淮安等涉宅用地成交金额、楼面价、溢价率均同比上升，土地市场热度较高；多数城市供给收缩但供给质量提升，其中杭州、扬州、上海、金华等市场热度在缩量提质下得到改善；但也有较多城市土地市场量价齐跌，市场表现不佳。

企业：城投托底仍占大头，头部房企拿地收缩但地块质量提升

2024年城投托底频率重新上升，推动地方国企权益拿地金额占TOP100房企的比例同比上升10%至48%，创出五年新高。相应的，头部房企拿地集中度下降，TOP30房企拿地份额同比下降6%至65%。从房企拿地气泡图可以看出，绝大多数房企拿地楼面价同比上涨，反映了房企拿地更聚焦于核心城市、核心板块的趋势。其中，滨江集团、金隅集团以及中建系的3家公司权益拿地金额同比增长，拿地更为积极，尤其滨江集团成交溢价率同比大幅提升，意味着其主要参与热点地块的争夺；多数房企权益拿地金额同比下滑，主要因为“以销定投”战略下，销售下行导致拿地预算相应受到限制。