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2025年，物业管理行业的第一笔并购比以往来得更早一些，头部企业开始发力。

2025年1月3日，万物云（2602.HK）公告收购深圳市中洲物业管理有限公司（以下简称“中洲物业”）100%股权，交易对价约为2.27亿元，涉及中洲物业旗下44个住宅类项目，包括37个在管项目和7个未接管项目。至此，万物云打响2025年物业管理行业并购的第一枪，也是行业内第一家重启并购的物企。

公告显示，中洲物业主要从事提供住宅物业服务，其项目主要分布在深圳、成都等核心城市。2023年全年及2024年1—9月，中洲物业营收分别约3.05亿元、2.56亿元，净利润分别为1821.91万元、9465.54万元。

万物云在公告中表示，通过上述收购预计新增10个蝶城、升级5个现有蝶城以及优化4个现有蝶城，提升公司在重点城市价值街道的密度。中指研究院分析指出，万物云以约12.46倍的PE值收购中洲物业，打破物业管理行业并购相对沉寂的局面，为行业注入新的活力。对于收购中洲物业的相关细节，万物云相关负责人对《中国经营报》记者表示：“能提供的仅有公告信息。”

款项支付设置去化率要求

近日，万物云、中洲控股（000042.SZ）就转让中洲物业100%股权一事进行同步公告，经双方协商一致，该标的的股权转让价款约为2.27亿元，包含中洲物业在管的37个住宅（含2个公寓项目），以及7个在建住宅项目。截至2024年9月30日，中洲物业净资产为3051.27万元。

具体而言，2.27亿元的股价转让价款包括中洲物业存量项目对应的交易对价（约为1.67亿元），分六期支付；剩余的6000万元对应中洲物业未交付项目对应的交易对价，这部分款项将在相关项目正式交付且去化率不低于60%时予以支付。去化率将根据新交付项目的已销售面积及总可售面积计算（不含项目车位面积）。

公告显示，中洲物业成立于1999年6月，由中洲控股全资持股。万物云对交易对价支付设置去化率指标背后，交易对手中洲控股在2023年出现该公司上市近30年来的首次亏损。

年报显示，2023年，中洲控股净利润约为-18.45亿元，同比下降2412.74%。2024年前三季度，中洲控股持续亏损，净利润约为-5.19亿元，同比下降388.99%。中洲控股方面表示，出售物业子公司100%股权是根据公司战略及经营需要，优化资产和业务结构，符合公司及全体股东的利益。交易完成后，中洲物业将不再纳入合并报表范围。“该项交易预计会产生投资收益。”万物云则在公告中表示，此次合作是该公司与中洲控股合作的开始，结合双方的优势将有利于更好地为客户提供服务。

扩大住宅市场份额

值得注意的是，万物云收购而来的中洲物业实质持有三家子公司的100%股权，但这三家子公司以及中洲物业旗下南熙里商业停车位、非住宅板块项目不在此次交易范围内。万物云看中的是中洲物业的住宅资产。

万物云方面表示，中洲物业具备丰富的物业管理经验和良好的市场口碑，此次收购涉及的中洲物业旗下44个住宅类项目年化合同收入为3.04亿元，可并表收入为2.88亿元。中洲物业2023年项目整体收缴率在86%以上，整体交付5年以上项目普遍收缴率90%以上，整体平均单位平方收入为4.06元，中洲物业97%的项目（以年化合同收入计）位于万物云价值街道范围内。

对中洲物业的收购，万物云方面公开的原因是深化其蝶城战略。“通过蝶城改造和运营，公司将改善服务体验、提升运营效率和客户满意度，扩大公司在住宅物业服务领域的规模和市场份额，增强盈利能力和综合竞争力。”万物云在公告中表示。

蝶城战略是万物云自上市以来一直推进的业务方向，即以街道为基本单位，通过加深街道项目浓度，进行远程运营以及混合服务，从而提升空间效率。截至2024年6月30日，万物云累计对200个蝶城完成流程改造的验收，涉及1337个住宅物业项目。

中指研究院分析指出，在行业增速放缓的背景下，万物云依然选择通过并购来扩大业务版图，提升市场份额，这将有助于其在激烈的市场竞争中占据更有利的位置。