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经济观察报 记者 老盈盈 “尊敬的客户，请您于2025年1月12日前偿还公积金本息1543.85元。”2025年1月8日中午，张女士收到了一条“惊喜”短信。
她的首套个人住房公积金贷款利率下调了：相比2024年12月，共节省了35.53元，一个月可以多喝两杯奶茶。
2025年1月1日起，存量个人住房公积金贷款开始执行下调0.25个百分点的新利率。就在2024年的最后几天，张女士还期待着她的房贷每月会减多少。1月1日，她查看当地公积金官网，贷款利率虽然调整成了2.85%，但是她的还款金额还没有变化。一个星期后，她如愿收到了新的还款信息提醒。
进入2025年，除了公积金贷款利率迎来一轮全国性的下调外，商业性个人住房贷款利率的调整更是众多购房者，尤其是LPR（贷款市场报价利率）重定价日为1月1日的购房者翘首以盼的事情。
李女士的LPR重定价日就是这一天。1月1日，她打开银行App查看，发现贷款利率没有调整，于是她致电银行客服，了解到的情况是“利率应该会下调，可以过几天再登录App看看”。1月3日，她发现房贷利率已经从3.65%下调至3.30%，还款金额从2014元下降到1971元，少还43元。
2024年，商业性住房贷款利率、商业性住房贷款重定价周期和公积金贷款利率发生了多项政策调整。进入2025年，随着利率的下调，借款人的还贷压力有所减轻，但也有申请组合贷款的购房者发现，他们房贷中的公积金贷款利率比商贷还高。此外，随着重定价周期的调整，部分商贷购房者有望在新的重定价日，提前迎来房贷利率下调。
存量商贷降息
虽然浮动利率已成为主流的房贷定价方式，但此前李女士贷款时，银行有折扣且贷款利率低于同期LPR不少，所以她在2024年前一直选择固定利率。2024年2月份，5年期以上LPR由4.20%下降至3.95%，已经低于李女士的固定利率了，于是她申请把固定利率变成浮动利率。
2024年10月中旬，各大商业银行宣布从2024年10月25日起，对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP（基点）。因此，李女士的房贷执行利率从3.95%降至3.65%。截至目前，5年期以上LPR仍维持在3.60%的水平。
“你的房贷利率降到3.3%了吗？”当购房者在讨论这个话题的时候，一名广东惠州的购房者向经济观察报表示，她的房贷利率已经降到3.10%了。这名购房者表示，她的贷款发放日为2023年11月底，执行的房贷利率为3.70%（LPR-50BP），贷款重定价日为每年1月1日。
2024年全年，这位惠州购房者的房贷利率没有任何调整，因为她的房贷并不在2024年10月25日的存量个人房贷利率批量调整范围之内。当时的调整不涉及LPR，仅调整利率加减点。根据当时的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，已享受当时政策下的最优惠利率，不在调整范围内。2025年1月2日，上述惠州购房者看到自己的房贷利率从3.70%直接降至3.10%，定价基准是LPR-50BP，从1月开始每月少还168元。
上述批量调整，并不涉及调整贷款重定价日，而且不同购房者的重定价日也不相同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日）。因此，符合调整条件的购房者在贷款利率批量调整后，不同重定价日的存量房贷利率可能还会高于3.30%：2025年1月1日至2月19日的为3.9%，2月20日至7月21日的为3.65%，7月22日至10月20日的为3.55%。进入2025年1月，市场上存量房贷利率仍存在60个基点的差距，随着重定价日的到来，利差会被拉平。
一位华南地区国有大型商业银行的银行客户经理对经济观察报表示，到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加批量调整的贷款利率将调整至同一水平。以前房贷利率重定价周期为一年，也就是说这一年无论5年期LPR调整多少次，只有在次年的贷款重定价日才可以享受降息的利好。
商贷重定价周期调整
2024年11月起，贷款重定价周期最短为一年的限制就被取消了。重定价周期即贷款合同约定的利率随LPR调整的时间间隔。根据2024年9月发布的中国人民银行公告〔2024〕11号文件，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商贷借款人可以与银行协商约定重定价周期。
2024年10月底，多家银行发布公告，从2024年11月1日起对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，借款人的重定价周期可选择3个月、6个月或1年。以李女士原来的重定价日为1月1日为例，如果重定价周期调整为3个月，那么新的重定价周期及对应的重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4个日期，房贷利率都将跟随最新LPR调整，一年可调整4次。如果重定价周期调整为6个月，那么新的重定价周期及对应的重定价日为每年1月1日和7月1日，即每年在这两个日期，房贷利率都将跟随最新LPR调整。
上述银行客户经理表示，整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。个人住房贷款合同期限普遍较长，合同期内，可能会经历不同的利率周期。如果缩短重定价周期，在利率下行周期，可以更早享受LPR下调减少的利息支出；但在利率上行周期，也将更早承担LPR上调增加的利息支出。2024年12月中旬召开的中央经济工作会议提出，2025年将实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕。
2024年底，李女士看到网上有很多关于重定价周期选择的攻略，针对不同的重定价日和利率水平（4.2%、3.9%、3.85%和3.6%）给出了不同的调整建议：大家普遍认为在利率下行阶段，重定价周期越短，利率下降得越快，越划算；而利率上行周期，重定价周期越短，利率上涨得也会越快。
当时，李女士觉得重定价日在1月1日，即便不对重定价周期进行调整，也能在两个月后迎来房贷利率调整。她打算在2025年3月底观望一下LPR是否下调再进行调整，因为她的房贷合同期限还有22年，她需要多一些时间考虑选择调整为3个月还是半年的周期。
一位华南地区的地产中介告诉经济观察报，如果贷款剩余期限在5年以内的，时间不长，利率波动影响小，可以果断选择3个月的周期，快速抓住降息机会，减轻还款压力。如果剩余贷款周期在20年以上，长周期面临的利率不确定性也较高，选择6个月或1年可能更稳妥。
记者了解到，一些存量房贷利率较高、重定价日月份靠后（4月份以后）的借款人都在2025年前进行了调整。对于这些购房者，随着重定价日的陆续生效，房贷利率也有望提前下调至当前较低利率水平。
如果一位购房者的贷款重定价日为每年的5月5日。在2024年10月25日的存量房贷批量调整中，他的房贷利率已降至LPR-30BP，即3.65%。按照原来的重定价周期，假设5年期以上LPR维持在3.60%不变，这位购房者的房贷利率应在2025年5月5日才能下调至3.30%。如今，如果这位购房者选择了更为灵活的3个月重定价周期，调整后他的房贷重定价日变更为5月5日、8月5日、11月5日和2月5日。那么到了2025年2月5日，这位购房者的房贷利率有望调整至3.30%，比原来提早了三个月享受到利率下调。
公积金贷款利率比商贷还高？
对于使用公积金贷款的购房者，存量公积金贷款也在1月1日迎来一轮全国性的下调。
2024年5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。根据规定，此前已发放的存量个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。
对于一些把公积金贷款和商业贷款组合起来使用的购房者，原本商贷利率和公积金贷款利率同时下调，他们是受益的群体。不过，也有部分购房者的心情略显复杂。
一位使用组合贷款的购房者表示，当初申请组合贷款的时候，同一套房，因为商业贷款和公积金贷款对套数的认定标准不一样，使用商业贷款算首套房，而使用公积金贷款只能算第二套房（因为此前有贷款记录）。2025年1月1日后，商业贷款利率下调后变为3.30%，而第二套公积金贷款利率下调后变为3.325%。
让他不理解的是，如果公积金贷款利率比商业贷款还高，那么公积金贷款又有何优势。因此，他期待着个人住房公积金贷款利率可以再次下调，至少应该和商贷利率持平。
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在2025年重点任务中提出要“有效发挥住房公积金支持作用”。中指研究院监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高贷款额度上限、降低首付比例、延长还款期限等方面进行优化调整。中指研究院政策研究总监陈文静表示，如果各地继续执行提高公积金贷款额度、延长贷款期限等政策，公积金贷款利率进一步下调也存在一定的可能性。
老盈盈经济观察报部门主任
广州采访部主任关注华南金融机构、资本市场及区域内重大新闻事件报道。